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最长99年、5年涨租10%！老挝国有土地租赁与特许权新解读

2026-10-26 13:20:49 · មើល 1015 ដង

2026年10月19日，老挝政府正式颁布第363号法令《关于国家（国有）土地租赁与特许经营的法令》，该法令将于2026年12月1日起正式生效。这部新规全面重塑了老挝国有土地的管理框架，旨在使土地租赁与特许经营更加透明、合法，并严格契合国家土地总体规划。

对于出海老挝的投资者而言，这份长达21页的新规不仅是法律合规的底线，更是决定项目落地与长期回报的关键。以下是对法令核心要点，特别是电力与矿产专属规定的深度解读：

明确“租赁”与“特许权”的边界

法令严格区分了“租赁”与“特许经营”：

租赁：适用于商业、服务业、住宅、办公、外交及国际组织等常规性经营业务，自然人、法人及合法外籍人士均可申请，通过合同形式约定。
特许经营：仅限国内外法人申请，主要针对农业林业、旅游景区、工业区、经济特区、新城区开发、高速公路、电力及矿产等大型投资领域。由老挝政府在特定划定的区域内批准使用。值得注意的是，电力与矿产的特许经营，其审批权限及条件优先适用相关专门法律法规。

实行分级审批，明确中央与地方权限

法令对审批权进行了明确的划分，实现了中央与地方的分权管理：

审批期限届满后，均可根据项目运营效果的评估结果依法申请续期。

电力与矿产的专属合规通道

法令明确，电力项目和矿产业务的主管部门均为工贸部。且这两类业务不仅遵循土地法令，还优先适用相关专门法律法规。

电力项目特有“PDA”程序：除常规MOU（可行性研究）外，MOU完成后必须进行项目开发研究。在谈判或签署《项目开发协议》（PDA）前，工贸部须与相关部门达成一致，最终由投资促进与管理委员会签署PDA。
矿产“探采分离”程序：矿产普查与勘探阶段，走常规可行性研究程序；而开采与选矿加工阶段，则直接适用国家土地特许经营程序（直接签署特许经营合同）。
矿产财务红线（必看）：常规项目租金须在“开业/收获前”至少预付1年；但矿产特许经营费是自“合同签署之日”起就开始计收，投资者需提前做好资金规划。

租期与费用机制

确权保障与历史遗留化解

项目审批实行“MOU → 特许”两步走。法令设定了5个工作日的确权红线：签署合同后，省级农环厅必须在5个工作日内核发《国家土地证》。同时，老挝将全面启用国家土地租赁与特许经营数据库（LCIS），实现全国联网监控。

此外，针对此前已开展但尚未取得《国家土地证》的历史项目，法令给予了3个月的宽限期（自收到通知起），须限期办理确权。

💡 建议：
新规对“超万公顷交国会”及“5年涨租10%”的硬性规定，意味着大型基建和矿电项目的审批周期、政治敏感度及长期现金流压力将显著增加。建议在老挝布局的企业，务必在前期做好合规尽调，特别是矿电企业，必须将PDA协议及专门法的要求与土地363号令交叉比对，确保项目全生命周期合规。

老挝通 | 综合老挝媒体消息报道

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